板橋のとあるインデックス投資家。の日記

板橋区に住む、インデックス投資信託、ETFメインの個人投資家の備忘録です。あと、クラウドファンディングやふるさと納税もやってます。

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引っ越しをしようとして思っていること

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相変わらず暑い日が続いていますが、お盆休みに突入ですねー。更新が途絶えていましたが、ブログを書いていないだけで普段と変わらない日常を送っています。いつも通り仕事して、いつも通り資産運用して、いつも通り週末にお酒飲んで、家事をしたり子供と遊んだりしています。

単にブログを書かないだけなんですが、ブロガーとしては終わっていますね。

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【目次】

 

さて、私は既婚者で小さい子供がいるのですが、今住んでいる住居が手狭になったので、引っ越しを検討しています。家賃、間取りとか、駅からの距離、スーパーやコンビニの有無などいろいろ選ぶ条件がありますが、すべてを満たす物件は、なかなかないものです。

結婚と同じでどこかで妥協がいつ様になるわけなんですが、その折り合いの付け方がなかなか難しいですね。

そんな感じで物件を見たり、内見をしたりしているのですが、賃貸契約を結ぶにあたって、いろいろな費用がかかりますが、その中でいくつか納得できないものがあります。特に「礼金」が理解できないですね。

 

住居についての考え方

まず、持ち家についても私の考えを書きたいと思います。金持ち父さんの本にも書いてありますが、私もキャッシュを産み出さないものは負債だと考えています。

ですので、賃貸であろうが、持ち家であろうが、キャッシュを産み出さないものは、、負債です。ただ、一家全員で家なき子になるわけにもいかないので、住居の費用は必要経費だと思っています。必要に応じて、広い部屋にスケールアップして、巣立っていたら、スケールダウンすればいいと思っています。

一戸建てやマンションを持つと資産だから安心するという方がいますが、ローン払っている間は自分のものではないし、保有しているだけで各種税金や維持費用がかかります。株は毎日値段が変わるから怖いといいますが、持ち家だって評価額は気が付かないだけで変動しています。

 

逆にREITやETFで間接的に所有している不動産は、インカムゲインとなるので資産と考えています。

 

不動産価格について

今の首都圏の不動産価格は高いなあと思っています。理由は、今は好景気といえる状況で少し過熱気味だと思っているからです。

日本の人口は減少していくのがほぼ既定路線ですし、地方や郊外の交通の便の悪いところから徐々に空き家が増えて、地価も下がっていくと思っています。

 

リーマンショックのような大暴落がきて、不動産が大幅下落するようなことがあれば、駅地価の良さそうな賃貸に出せそうな物件を買うかもしれませんけどね。まあ、国も必死でテコ入れするから、そういうことはならなと思うますが・・・。

 

礼金について

そもそもなんで借りる私が、貸主にお礼しなきゃいけないんでしょ? 借りるから、家賃払う、それだけでいいと思います。

敷金や仲介手数料は理解できます。ただ、礼金だけは理解できません。100歩譲って、すげー親切な大家さんがいて、何かあった時親身になってくれて、超面倒見がよいのであれば、話は別です。

実際は、管理は管理会社に丸投げだったり、そもそもサブリースで一括借り上げになっていたりする場合もあるわけで、ダイワハウスや積水ハウスに礼金支払ったところで、対応が良くなるわけでもなく、社内のルールや手続きにしたがって淡々と対応されるのが関の山ではないでしょうか?

そういう意味では、更新料もおかしな制度ですね。更新時に契約書作成するために、ある程度費用払う必要があるのはわかりますが、更新料はいるんでしょうかね?

 

敷金2か月、礼金2か月、仲介手数料1か月だとすると、契約するわけで家賃の5か月分も必要になるんですよね。

 

そんな感じで、日本の不動産はおかしな制度がたくさん残っていて、誰も特にもならないと感じています。皆さんも同じことを感じているのではないでしょうか?おかしな習慣は廃止すべきだと思いますし、不要な制度を理屈をこじつけて残している、不動産会社の罪は軽くないと思います。

 

さて、散々礼金とかぼろくそ言いましたが、少し冷静に考え直してみたいと思います。

自分が礼金を取られるのは、やはり不要な費用だと思ってしまうので、受け入れることはできません。

ただ、自分がもし礼金をもらう側になったらどうでしょうか?礼金は、オーナーが貰うというイメージが強いですが、必ずしもそうとも限りません。

 

J-REITの礼金について

info.monex.co.jp

 

最後の2行あたりに以下のような記述があります。

なお図表J-REITは半年の1回決算を行いますので前期との比較も可能ですが、季節要因の影響と受ける業態であるため前年同期比としています。不動産賃貸業における季節要因は、具体的にはオフィスビル系銘柄では水道光熱費、住居系銘柄では礼金収入、ホテル系銘柄では変動賃料が該当します。オフィス系銘柄ではエントランスなどの共用部では冷房コストがかかる夏期が該当する下半期には費用が増加します。住居系銘柄では入居者の入退去が最も多い春先が該当する上半期は礼金収入が増加します。ホテル系では、夏休みを含む下半期の変動賃料が増加します。このような要因があるため前年同期比としています。 

 

散々礼金について文句書き連ねて、庶民の味方のような感じでしたが、結局お前も搾取する側かよー!って言われちゃいますね。

自分が払うのは嫌だーとか言っておきながら、しっかりREITの配当金で礼金に該当するものを少なからずもらっていましたね。すっかり、失念していました(笑)

 

J-REIT保有している人は、こういうことも踏まえてから礼金などについて、意見を述べることを勧めます。このブログの筆者の様にサイテー!と軽蔑されなくて済みますから(笑)

 

最後に

間接的に不動産投資している側でもある私からすれば、礼金は悩ましい制度だと思います。

ただ、J-REITの分配金減ったとしても礼金制度はなくしたほうがいいと思います。理由は、最初の方に書きましたが、日本の人口は減っていきます。そうなった場合、礼金アリの物件は借り手がつかない状況が増えていくと思います。

礼金をあてにしているオーナーも早く脱却していったほうがいいと思いますし、業界に任せだといつまでたっても不健全でおかしな制度が残りっぱなしになるので、行政もしっかり指導するなりしたほうがいいと思います。

結局借り手がつかない空き家がバンバン増えたり、賃貸がらみのトラブルが増えれば、行政も困りますしね。

 


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